Yazar: Bilal SIRÇA*

E-Yaklaşım / Aralık 2023 / Sayı: 372

I- GİRİŞ

Konutların kısa süreli kiralanmaları kamuoyunu bir süredir meşgul eden konulardan biridir. Ülkemize giren turist sayısında artış olmasına rağmen otellerde konaklama süresinde geçmiş yıllara ve ziyaretçi sayısına oranla düşüklük olduğunu tespit eden Kültür ve Turizm Bakanlığı, konaklama sürelerindeki düşüşün sebebinin günübirlik konut kiralamaları olduğunu ve bu konuyla ilgili yasal çalışmalara başlanacağını belirtmişti. Hal böyle olunca yasal çalışmaların sonucu ortaya çıkan kavram da çalışmayı yapan Bakanlıktan kaynaklı olarak konutların “günübirlik kiralanması” değil “turizm amaçlı kiralanması” olmuş oldu.

2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Remi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişikli Yapılmasına Dair Kanun” ile konutların gerçek ve tüzel kişilerce turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir. Bu Kanunla birlikte turizm amaçlı kiraya verilen konutların kayıt altına alınması ve kayıtdışı faaliyette bulunulması halinde uygulanacak yaptırımlar yasal statüye bağlanmış oldu.

Söz konusu Kanuna göre, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kiralama olarak ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, gerçek ve tüzel kişilerin bir yıl içinde aynı konutu üçten fazla kiraya verme işlemleri turizm amaçlı kiralama olarak kabul edilecektir.  

Konutların turizm amaçlı olarak kiralanmasının Kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca verilecek izne bağlanması bu işlemlerle alakalı vergisel sonuçları da netleştirmiş oldu. Makalemizde 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişikli Yapılmasına Dair Kanun” ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına yönelik getirilen yasal düzenlemelere yönelik tespitlere ve bu düzenlemeler ışığında ortaya çıkan vergisel sonuçlara yer verilmiştir.

II- KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Kiralama sözleşmesinin yazılı yapılma şartı bulunmadığından konutunu turizm amaçlı kiraya verecek kişilerin her hal ve şartta Bakanlıktan izin alması gerekmektedir. İzin belgesinin şekil ve muhteviyatı Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenecektir.

İzin belgesi, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunun kapsamında “turizm belgesi” değildir. Bu sebeple turizm amaçlı kiraya verilen konut işleticileri 2634 sayılı Kanundan kaynaklanan avantajlardan yararlanamaz.

Turizm amaçlı kiralanan konut işleticilerinin Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alabilmeleri için konutların sahip olmaları gereken fiziki ve işletmecilik özellikleri şu aşamada belirlenmemiştir. Ancak, 7464 sayılı Kanuna göre, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Bakanlık yetkili kılınmıştır. Dolayısıyla ilerleyen günlerde izin belgesi alacak konutlar için olması gereken fiziki ve işletmecilik unsurların Bakanlık tarafından belirleneceği ve kamuoyuyla paylaşılacağı değerlendirilmektedir. Keza Kanunda, yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verileceği belirtilmektedir. Bu hüküm izin belgesine talep edilen konutun taşıması gereken bir takım fiziki ve işletmecilik özellikleri olacağını göstermektedir.

İzin belgesi başvurusunda; başvuruda bulunulan konut müstakil olmayıp bir binanın bağımsız bölümünden oluşuyorsa, bağımsız bölümün bulunduğu binanın, konut sitelerinde ise sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından başvuruya esas bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanabilmesi için oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Uygulama da çok sorun çıkabileceğini düşündüğümüz bu alan için Bakanlık tarafından bina/site yönetim kurulu kararının yeterli olacağı yönünde veyahut alternatif bir yöntemle uygulamaya yön verileceği değerlendirilmektedir.

Kat maliklerinin oybirliği olsa dahi üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Bu şart aynı binada turizm amaçlı kiralanacak bağımsız bölümlere de üst sınır getirmektedir. Dolayısıyla dört ve üzeri bağımsız bölüme sahip konutlarda tek (aynı) kişi adına binada bulunan bağımsız bölüm sayısının dörtte birinden fazla izin belgesi düzenlenemeyecektir.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi (bağımsız bölüm sayısının dörtte birinden az olma şartını sağladığı varsayımıyla) durumunda başvuruda;

a- İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b- Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

Turizm amaçlı kiralanan konutlarla ilgili işyeri açma ve çalışma ruhsatında faaliyet türü olarak belirtilecek unsurun ne olacağı tam olarak belirli olmakla birlikte; ruhsatın herhangi bir konaklama türünde düzenlenmiş olmasının yeterli olacağı değerlendirilmektedir.

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Bu yasağın istisnası; 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentalarının bu kapsamda yapmış olacağı kiralamalardır. (A) grubu seyahat acentaları bu kapsamda kiralama işlemi yapabilirler.

Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması yasak kapsamı dışındadır. Buna göre, tüzel kişiler kiraladıkları izin belgeli konutları kendi personellerine kullandırmaları halinde üçüncü kişiye kullandırma yasağı kapsamı dışında kalarak 7464 sayılı Kanun kapsamında herhangi bir müeyyide ile karşılaşmazlar.

III- UYGULANACAK İDARİ YAPTIRIMLAR

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin alınması…