Yazar: Hasan Basri CAN*

E-Yaklaşım / Aralık 2024 / Sayı: 384

I- GİRİŞ

Kira artışı, yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan kira bedelinin belirli aralıklarla artırılması ve günün ekonomik koşullarıyla uyumlu hale getirilmesidir. Bu anlamda kira artışı, enflasyon sebebiyle ekonomide yaşanan dalgalanmalara bağlı olarak her geçen gün gündemi daha da meşgul etmektedir. Nitekim kira artışı konusu, kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle son yıllarda artış gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı, kira zammı, kira artış oranı, kira artışı hesaplama konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmakta olup bu nedenle konunun detaylıca incelenmesi gerekmektedir.

Artış zamanı gelmiş olmasına rağmen kiracı tarafından banka hesabına artışsız olarak kira ödemesi yapılması ve ödenen tutarların ihtirazı kayıt ileri sürülmeden alınmış olması halinde bu duruma ilişkin sonuçların neler olduğu yazımız içerisinde incelenecektir.

II- KİRANIN BANKA HESABINA ARTIŞSIZ OLARAK ÖDENMESİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kiraya veren, kiralanan şeyin kullanım veya kullanımla birlikte ondan yararlanma hakkını kiracıya devretmeyi, kiracı ise buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder.

Kira artışı, yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan kira bedelinin belirli aralıklarla artırılması ve günün ekonomik koşullarıyla uyumlu hale getirilmesidir. Zira kural olarak, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiraya veren tarafından sürenin bitimine dayanılmak suretiyle sona erdirilemez. Kira sözleşmelerinde sürenin bitmiş olması sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesi hakkı birtakım şartların varlığı halinde ve yalnızca kiracıya tanınmaktadır. Dolayısıyla kiracı tarafından sona erdirme hakkı kullanılmadıkça kira sözleşmesi, sürenin bitiminde sona ermemekte ve kendiliğinden uzamaktadır. Uzayan kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin hüküm aynı şekilde uzamamaktadır. Yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedeli, kira artış oranı kadar artırmak suretiyle belirlenmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu hüküm, kira artışı konusunda taraflar arasında bir anlaşma olduğu durumda uygulanır. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası devreye girer. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olduğunda, bu anlaşmanın geçerliliği, kararlaştırılan kira artış oranının bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır. Eğer taraflarca belirlenen kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşarsa, bu anlaşma geçersiz olur. Bu durumda, kira artış oranı olarak bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır.

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların mutlaka kira bedelinin artırılması, dolayısıyla zam yapılması şeklinde olması gerekmez. Bu anlaşmalar, kira bedelinin azaltılması veya değiştirilmemesi yönünde de olabilir. Ancak, ekonomik koşullar (örneğin, enflasyon) göz önüne alındığında, bu anlaşmaların genellikle kira bedelinin artırılması (kira artışı veya kira zammı) yönünde yapılması beklenir. Nitekim, Türkiye’deki kira hukuku uygulamaları da genellikle bu doğrultuda şekillenmektedir.